투기과열지구 15억 초과 아파트 주담대 LTV 50%로 완화

12월 1일부터 규제지역 내 지역별·주택가격별로 차등화된 LTV를 50%로 상향하여 단일화하고 15억 초과 아파트도 주택담보대출(주담대) LTV가 50% 완화되었는데요. 오늘은 달라지는 부동산 규제에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

좌/우측으로 갈색으로 물든 나무가지 중앙으로 아래는 강물이 잔잔하게 흐르고 그 뒤로 오랜지색 띠를 두른 하얀색 아파트 단지가 보이고 강물위에 아파트 단지가 거울처럼 비치는 사진
아파트

 

무주택자 LTV 규제 50%로 단일화

 

기존에는 규제지역 내에서는 주택담보대출에 대해

무주택자도 LTV(주택담보인정비율:Loan To Value ratio)

제한을 받았습니다.(비규제지역:무주택자 LTV 70% 가능)

 

투기과열지구에서 9억 이하면 40%, 초과시 20%만 가능했고,

조정대상지역에서는 9억 이하면 50%, 초과시 30%만 가능했어요.

 

이렇게 말하니까 좀 헷갈리시죠?

이런 규정이 50%로 단일화되었다는 뜻이랍니다.

 

무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해

규제지역 내에서 최대 LTV가 50%로 완화되었습니다.

 

투기과열지구 15억 초과 아파트 주담대 금지 규제 해제

 

기존에는 투기과열지구 내에서는 15억 이하까지만

주담대가 가능했지만 12월 1일부터는 15억 초과 아파트도

LTV 50%까지 허용된답니다.

단, 다주택자는 여전히 대출 불가입니다.

 

서민/실수요자 LTV 한도 “4억->6억원”으로 상향

 

서민·실수요자에게는 규제지역에서도 주택구입 시

6억 한도 내에서 LTV 최대 70%까지 적용받는데요.

이경우 아래의 요건을 모두 충족해야 한답니다.

  • 부부합산 연소득 9천만 원 이하
  • 투기·투과지역 내 주택가격 9억 원 이하
  • (단, 조정대상지역은 8억 원 이하)
  • 무주택 세대주

 

그리고 대출 한도는 소득 수준에 따라 다르다고 합니다.

 

정부는 이번 규제 완화로 얼어붙은 주택·가계대출 시장이

일부 재개될 것으로 기대하고 있지만,

시장의 반응은 차갑기만 한데요.

 

금리가 높아서 효과가 없다는 의견과

대출이 불가했던 기존 대비 긍정적이라는 의견이 있습니다.

 

좌측은 검정색 돼지저금통에 동전을 넣는 모습과 돼지저금통 바닥에 수십개의 동전이 깔려있는 사진이며 우측은 미화 지폐 수십장이 깔려있고 그위에 금색/은색 비트코인 동전이 각각 3개씩 있는 사진
금리

 

시장의 반응이 차가운 이유는?

은행권 주택담보대출 최고금리가 연내 9%대에 육박할 것으로

예측되면서 이자 부담이 커진 데다,

 

DSR(총부채원리금상환비율:Debt Service Ratio) 규제가

발목을 잡고 있어서 일부 고소득자를 제외한

일반 서민은 시장 진입이 어렵기 때문인데요.

 

예를 들어서 설명하자면, 16억 원의 아파트를 사기 위해

LTV 50% 상한에 맞춰 8억 원 대출

(40년만기, 원리금균등분할상환, 연 금리 5% 일때)을 받으면

 

매월 은행에 갚아야 하는 원리금 380만원↑(연간 4630만원↑),

대출금리가 6%로 오르면 원리금은 440만원(연간 5280만원),

대출금리가 7%로 오르면 원리금 490만원↑(연간 5960만원↑)

으로 불어나게 됩니다.

 

좌측은 늦은 밤을 배경으로 도시전체가 아름다운 불빛으로 빛나는 고층건물과 도로를 달리는 차량불빛 사진이며 우측은 낮을 배경으로 도시의 고층건물이 내려다 보이는 사진
고층 아파트

 

DSR 규제

2022년 7월부터 총대출액이 1억 원을 넘으면

은행권 기준으로 DSR 40% 제한을 받는데요.

 

DSR은 총소득에서 전체 대출의 원리금이 차지하는 비중인데,

연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘으면

추가 대출이 막히게 된답니다.

 

DSR을 계산하는 식을 파란색 배경에 하얀 글자로 적어놓은 사진
DSR 계산식

 

이러한 이유로 LTV 규제가 풀렸어도 혜택을 보는 사람은

부유층이나 기존 주택을 보유한 일부 갈아타기 수요에 국한될

것이라는 의견이 팽배하답니다.

 

좌측은 높은 산이 눈으로 뒤덮힌 사진과 우측은 바다위에 산처럼 높은 빙하가 있는 사진
빙하

 

DSR이라는 강력한 상위 규제가 여전히 존재하는 만큼

DSR 규제도 완화해야 한다는 의견도 많이 있답니다.

 

거래절벽을 넘어 얼어붙은 부동산 시장을 빗대어

“빙하기”라는 말도 나오고 있는데요.

 

과연 얼어붙은 시장에 단비가 되어줄까요?

 

 

 

[출처:금융위원회]

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